不動産を買う

まずは信頼できる不動産会社選びから

不動産購入において、一番大切なことは信頼、安心できる不動産会社をお選びいただくことです。古本不動産は 1974年より40年余りに亘って、ご購入者のお世話をさせていただきました。マンハッタン支店では、アメリカと日本で教育を研鑽し、ニューヨーク州公認 の不動産ランセンスを持った経験豊富な日本人営業担当者が、物件のご紹介から最終決裁とお引し渡しまでお手伝いさせていただきます。

ご購入にあたり、古本 不動産では長年の経験を活かして、お客様のご希望に合った物件を探し出し、お時間を無駄にしないように効率よくご案内し、より良い条件でご購入いただける よう交渉し、もしローンが必要であれば良い条件のローンを引き出し、ご契約にあたって不動産専門の弁護士が必要であれば経験豊富で信用できる弁護士をご紹介し、スムーズにお引き渡しまでできるようにいたします。営業担当者一同、皆様とご縁がありますことを心よりお待ちしております。

購入メリットについて

ニューヨークでの不動産購入のメリットをあげてみましょう!

・税金対策

居住用としてご購入されると、プロパティー税とローン利息分は、税金の控除対象となります。また、お買い換えの場合、一人当たり25万ドル、ご夫婦ですと50万ドルまでの譲渡益は非課税扱いになります。

・長く住めば賃貸よりお得

ニューヨークの賃料は高騰を続け、今や東京より高いと言われています。永住、長期赴任などでニューヨークに住まれる方は、税金対策も考慮し、購入される方 が多いようです。仮に月3000ドル(※36万円)の家賃を10年間支払うと36万ドル(※4320万円)も捨ててしまうことになるからです。※1ド ル=120円の場合

・不動産の含み益

マンハッタンは世界中の人が憧れて移り住んでくるところですが、実際は東京の山手線内ほどの大きさの小さな島なので、ご購入物件が不動産価格の上昇により、含み益をもたらす場合があります。

・不動産投資

アメリカで不動産購入は、安全で健全な資産形成の方法と考えられています。純粋に投資物件をお探しになる場合は、豊富な経験と知識が必要です。ニューヨー クの賃貸収入の確実性、収益率、換金率など多方面からして、投資としてお勧めできる物件がございますので、お気軽にご相談ください。

物件の価格について

不動産市場で競争売買によって決まる物件価格のことを「相場」といいます。まずはその相場を押さえることが大切です。もちろん、ビルディング、階層、眺 望、内装などによっても価格は異なります。一般的に売主はできるだけ高く売りたいですし、買主はできるだけ安く買いたいものです。物件の価格は様々な事情 を考慮した上で、お互いが折り合った接点になります。買主が相場を分かっていれば問題はありませんが、不動産会社の選択をひとつ間違えば、高いものを掴ま されることも起こりかねません。

このような場合、アメリカでは当然のごとく買主責任になります。不動産に虚偽の表示があったりした場合は例外ですが、契約 した後では売主や不動産会社を責めることはできません。物件選びからお引き渡しまで、安心できる不動産会社を選び、信頼できる営業担当者にご依頼いただく ことが賢明な方法といえるでしょう。ご相談は無料ですので、お気軽に古本不動産までご相談ください。

物件は管理を選ぶ

洋の東西を問わず、「物件を選ぶときは管理を選べ」といいます。管理が行き届いていない建物は購入後大きなトラブルになる可能性がありますので、きちんと確認することが大切です。管理の面で確認する内容をあげてみましょう。

  • 建物の管理がしっかりと行き届いている
  • 毎月の管理費(COMMON CHARGE)が管理に見合っている
  • 毎年の貸借対照表(BALANCE SHEET)が健全である
  • ビル補修費のための修繕一時負担金(ASSESSMENT)が妥当である

この判断は、各ビルごとに公認会計士により発行される年間の収益計算書(FINANCIAL STATEMENT)より可能です。売主または管理会社から入手可能ですので、目を通しておく必要があります。

議事録の確認について

各コンドミニアム・ビルに自治会(BOARD)の議事録があります。この議事録に目を通されると、過去どのようなことが議論されたのか、将来どのような問題点に直面する可能性があるのかを判断することができます。

仕様書の確認について

各コンドミニアム・ビルに仕様書(OFFERING PLAN)があります。この仕様書に目を通されると、デベロッパー名、企画内容、販売価格など、全 ての詳細を知ることができます。200-300ページに及ぶ厚い冊子になっていますが、修正案(AMENDMENT)などと共に、売主または管理会社から 入手することができます。

眺望について

マンハッタンは高層ビルが多いので、眺望がよい部屋ほど価値があります。ただし、購入当初は素晴らしい眺めでも、将来的に新しいビルが建ってしまうかもし れません。眺望が妨げられたのでは、部屋の価値が激減してしまいます。新しいビルの建設計画について、空中権(AIR RIGHT)を含めて、事前調査さ れることをお勧めいたします。

駐車場について

駐車場(GARAGE)は、車をお持ちの方にとって重要な確認事項です。駐車場がビルに付随しているかどうかを確認しましょう。もし駐車場がない場合は、周辺の駐車場の空き状況、駐車料金について確認する必要があります。

その他の確認事項について

コンシェルジュ、ドアマン、ホールマン、エレベーターマンなどのサービス、ヘルスクラブ、STORAGEなどの付帯設備、キャビネット類、家電製品(APPLIANCE)等を確認しなくてはならないことはいうまでもありません

意思表示(OFFER)と交渉(NEGOTIATION)について

あなたが気に入った物件は、他にも検討している人がいるかもしれません。ご自分の目で確かめた上で気に入った物件は、できるだけ早めに意思表示をしましょ う。自分が物件に興味を持っていることを意思表示するだけですので、手付金も必要ありませんし、法的な制約も生じません。内容は、希望購入価格(買値)、 支払方法(現金もしくはローン)、引き渡し希望日などが含まれていなければなりません。この行為は全て不動産会社を通して行われますのでご安心ください。

次に買主側の意思表示を受け、今度は売主側が意思表示をします。希望売買価格(売値)、ローン購入を承認するかどうか、売主側の引き渡し希望日などを不動 産会社に伝えます(COUNTER OFFER)。この買主と売主間の交渉(NEGOTIATION)が営業担当者の正念場です。営業担当者は、正直かつ 迅速に、お客様の利益となるよう働きかけます。

売買契約について

営業担当者による交渉がひと通り終わって、売主と買主の条件が折り合えば(OFFER AND ACCEPTANCE)、売買契約をします。ここからが弁護士の登場です。弁護士といっても、主な仕事の内容は日本でいう司法書士に似ています。弁護士を探すときに次の事項を確認し、どの弁護士が適しているか見 極めましょう。

  • 不動産売買の経験が豊富かどうか
  • 税金に精通しているかどうか
  • 弁護士費用が妥当か

もし弁護士をご存じなければ、お気軽に営業担当者にご相談ください。弁護士をご 紹介することもできます。売主側の弁護士が売買契約書の原案(DRAFT)を用意し、買主側の弁護士へ渡します。買主側の弁護士が内容を確認し、問題がな ければ、買主が10%の手付金と共にサインします。更に、この契約書に売主がサインしてから契約成立となります。

不動産担保ローン(MORTGAGE)について

不動産を担保にして借り入れする不動産ローンのことをモーゲージ(MORTGAGE)と呼びます。モーゲージの内容については銀行によって様々です。次の事項を確認しましょう。

ポイント(借り入れの金額に対して1,2,3%というような先払い費用)

  • 利息
  • 返済期間
  • 一定金利・変動金利
  • 先払いのペナルティ*

ローン特約(MORTGAGE CONTINGENCY)を売買契約書の中に入れておくと、万が一、一定期間内にローンが取得できなければ、買主に10%の手付金返しで契約が白紙撤回となります。売主にとっては不利な条項ですが、買主にとっては有利な条項です。

先払いのペナルティについて

モーゲージ・ローンの返済期間は15年と30年の2種類が一般的ですが、そのどちらかの積み立て返済方法で、支払いを完了します。返済期間中に売却せざるを得ない場合は、残額の1%程度(残額を売却時に一括返済する場合)を銀行に先払いのペナルティとして払うことが要求される場合があります。

不動産担保ローン(MORTGAGE)の申請について

モーゲージを申請する際必要なものは、次の通りです。

  • ソーシャルセキュリティー番号
  • 確定申告書(TAX RETURN)のコピー
  • 財産目録書
  • 収入証明書

上記のうち、いずれかの書類が不足していてもモーゲージを申請できる可能性はあります。前述したように不動産を担保にしますので、決め手は十分な担保価値 があるかどうかを査定するための評価レポート(APPRAISAL REPORT)になります。申請後、4-8週間のうちにモーゲージが承認されれば、承認書(COMMITMENT LETTER)が発行されます。

自治会(BOARD)の承認

売買契約が終わり、ローン承認が降りれば、次は自治会(BOARD)の承認です。どのコンドミニアムやコーポもそれぞれ自治会があります。コンドミニアム では、あまりにも格安の値段で売り出さされると、その値段が相場と見なされ、他のアパートも連鎖的に値崩れを起こしていく可能性があります。故に、取引が 相場とかけ離れて格安の場合、自治会が買い上げ転売する権利を保有しています(FIRST REFUSAL RIGHT)。自治会の承認のポイントは、売 買価格が相場を反映しているか、買主が管理費(COMMON CHARGE)を怠りなく支払う能力を有しているかどうかになります。自治会の承認が降りれ ば、管理会社が引き渡ししても良いという承認書(WAIVER)と管理費領収書(COMMON CHARGE LETTER)を発行します。

権利調査について

最終決裁と引き渡し(CLOSING)の前に、買主側の弁護士がタイトルカンパニーへ調査を依頼します。購入物件の所有者名義の確認、所有者が所得税を滞 納していないかどうか、裁判所から差押命令が出ていないかどうか、当該物件の固定資産税(PROPERTY TAX)が払われているかどうか、その他 抵当権などが設定されていないかどうかなど、権利関係の瑕疵をすべて解消する目的でタイトルカンパニーが調査します。

委任状(POWER OF ATTORNEY)について

ご本人が最終決済と引き渡し(CLOSING)に立ち会うことができない場合や契約書にサインすることができない場合は、委任状(POWER OF ATTORNEY)が役立ちます。委任状はもっとも信頼できる人、または依頼している弁護士へ与えます。委任状の有無によって、弁護士費用が変わることは ありません。ニューヨークで委任状を執行するときは、公証人(PUBLIC NOTARY)のサインが必要です。また、日本では米国領事館の公証人が必要です。

部屋の点検(INSPECTION)について

お引き渡しの当日もしくは前日、物件の状態を点検します。主な確認箇所は、水道、電気、冷暖房の3点と家電器具(APPLIANCE)が正常に機能しているかどうかです。

最終決裁と引き渡し(CLOSING)について

買主は売主に残金を支払い、引き換えに売主は買主に譲渡証書(DEED)と鍵を渡します。この行為には売主、買主、それぞれの弁護士、モーゲージ会社ある いはその弁護士、不動産会社の営業担当者が立ち会います。残金は銀行証明小切手(CERTIFIED CHECKまたはCASHER’S CHECK)を 用意します。譲渡証書とモーゲージは、管轄登記所に登記され、公開閲覧(PUBLIC RECORD)できるシステムになります。引き渡しが終わったら、 弁護士より、支払明細書、譲渡証書、モーゲージなどの書類が買主に渡されます。